Muchas comunidades han recibido en estas semanas la notificación de la subida de la tarifa por servicios de conserjería. Es una de las consecuencias de la aprobación del primer convenio que regula la relación laboral en estas empresas de servicios a las comunidades de propietarios. Y la reacción no se ha hecho esperar, en el patio de escalera se vuelve a debatir si es mejor contratar a un conserje o a una empresa de servicios.
“La adecuación a las nuevas condiciones laborales que marca el nuevo convenio estatal no es compatible con el margen de beneficio de muchas de estas empresas, por lo que hay una subida generalizada de precios”. Lo explicaCarmen Jiménez, asesora Laboral del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) y administradora de fincas ubicada en el madrileño barrio de Retiro: “Y ante la comunicación de la subida, muchas comunidades ya están abriendo procesos de selección, sobre todo en las fincas más pequeñas”.
Igualar las condiciones salariales
Hasta ahora muchas de estas empresas de servicios a comunidades contrataban según su propio convenido o, más común, acorde a las condiciones más básicas del Estatuto General de los Trabajadores. En ninguno de los casos, el contrato al conserje solía incluir retribuciones adicionales por complementos como movimiento de cubos de basura o nocturnidad, como sí ocurre en los convenios de empleados de fincas urbanas que, en cada autonomía, rigen las relaciones de trabajo entre los propietarios de las fincas urbanas y sus empleados.
En la práctica esto supone que “un trabajador gane 950 euros al mes por el mismo trabajo que un portero en la comunidad de al lado que recibe 1.300 euros”, explica Margarita Blanch. Según la presidenta de la Asociación Sindical de Empleados de Fincas Urbanas de Barcelona y Provincia que representa a estos trabajadores desde 1973, “además la comunidad no se está ahorrando dinero, porque contratar a una de estas empresas es más caro”.
Ahora esta situación cambia. El primer Convenio estatal de servicios auxiliares de información, recepción, control de acceso y comprobación de instalaciones, de 17 de septiembre de 2021, establece un pago de salario base de 1.000 euros brutos mensuales en 14 pagas (14.000 euros anuales). Esta retribución, que será obligatoria a partir del 1 de julio de 2022, además puede incrementarse con sus correspondientes complementos, como ocurre con el convenio tradicional de empleados de fincas urbanas, que regula a porteros y conserjes tradicionales.
“Ahora que la actividad cuenta con convenio propio, todos vamos a tener que cumplir con las mismas reglas”, comenta Roberto Ureña, director comercial de Grupo Sercon, empresa con 850 trabajadores en las comunidades de Madrid y Andalucía especializada en servicios residenciales desde 1998. Para Ureña, las empresas “se van a ver en la obligación de repercutir estas nuevas tarificaciones sobre las horas del personal auxiliar”, sobre todo cuando se trabaja en fin de semana u horario nocturno.
Conserje: ¿contratado o externo?
En este contexto de subidas de tarifas generalizado, es donde el debate vecinal se enciende: tras la aprobación del nuevo convenio, ¿qué ventajas e inconvenientes ofrece a las comunidades de propietarios la contratación directa frente a la externalización del conserje?
Primero conviene recordar que son vigilancia, limpieza y cuidado de las zonas y elementos comunes del inmueble, los trabajos básicos: “A poco manitas que sea, conserva la finca en perfecto estado, lo que puede reducir mucho los gastos de mantenimiento”. Lo recuerda Margarita Blanch, que también explica la diferencia entre portero y conserje, siendo el primero el que ocupa la vivienda que con este fin tiene la comunidad de propietarios.
Nuevos hábitos como la recogida de paquetes de la compra online o recibir a los clientes de un apartamento turístico, renueva sus competencias. No se puede pasar por alto que al portero tradicional, desde siempre se le encomendó una serie de tareas en un acuerdo tácito, que aún hoy continúa más que vigente.
¿Qué diferencias hay en la relación contractual?
El tipo de relación laboral que una y otra modalidad establece, es quizá la cuestión más relevante, lo resume Carmen Jiménez, desde CAF Madrid:
- Contratación de empleado de servicios:“ «La comunidad de propietarios se convierte en empresaria, por lo que adquiere todas las obligaciones y estatus de un empleador tanto respecto a las obligaciones laborales según la normativa legal vigente, como a las de seguridad social y prevención de riesgos. El empleado está bajo las órdenes e instrucciones de la comunidad”.
- Contratación de empresa de servicios: «La comunidad de propietarios pierde la naturaleza de empleadora ya que se encuentra vinculada por un contrato de arrendamiento de servicios. Carece de vínculo con el empleado, del cual no es responsable ni puede ordenarle tareas o instrucciones en el desempeño de su puesto de trabajo, aparte que debe participar en la coordinación de la actividad preventiva”.
Y según la relación contractual bajo la que el conserje trabaje, se regula la actuación en situaciones tan comunes como las que describe Roberto Ureña desde Grupo Sercon:
- Bajas por enfermedad: «Como la comunidad tiene una falta de vinculación laboral con el trabajador, en el caso de que se coja una baja médica de larga duración va a tener una persona de sustitución pagando la misma cantidad fija al mes”.
- Vacaciones: Situación idéntica a la anterior, la comunidad con portero contratado debe asumir el pago de una persona de sustitución durante las vacaciones mientras la empresa de servicios acostumbra a incluirlo en el servicio contratado.
- Sustitución del conserje: «Es común que, llevado un tiempo, el empleado entra en su zona de confort y baja el rendimiento”, explica Ureña: “Algo que agradecen mucho las comunidades de nuestro servicio es que aunque tenga diez años en la comunidad, si el conserje no gusta, puede ser sustituido sin ningún tipo de penalización ni coste adicional”. Por supuesto, para disfrutar de este servicio que Sercon explica, las comunidades deben tenerlo en su contrato .
Por el contrario, en el caso de un portero contratado por la comunidad de propietarios, hablar de sustitución es sinónimo de extinción del contrato laboral. Según explica Jiménez, “se podrá hacer uso, en primer lugar del periodo de prueba, extinguiendo el contrato con el empleado durante dicha prueba por no superación de la misma sin indemnización ni consecuencias económicas. Además, podrá despedir al empleado por los motivos legales que concurran en cualquier momento de la relación laboral con las correspondientes indemnizaciones”.
¿Cómo afecta la cláusula de subrogación de servicios?
Toca hablar de una importante novedad introducida por el nuevo convenio. Con el objetivo de garantizar el principio de estabilidad en el empleo, el texto fija la obligación de subrogación del personal entre las empresas saliente y entrante, que se llevará a cabo, única y exclusivamente, cuando se cumplan con los requisitos y condiciones que el convenio detalla.
En consecuencia, si una comunidad cambia de empresa de servicios, la persona que trabaja (por ejemplo el conserje o el jardinero), debería permanecer en su mismo puesto de trabajo. Para Jiménez, la obligación de subrogación de la empresa “incide negativamente en la comunidad, sobre todo cuando no está satisfecha con el empleado”.
Pero las consecuencias de la cláusula de subrogación sobre las empresas de servicios de personal auxiliar puede ser importante, ya que limita una de las principales ventajas frente a la opción de la contratación directa, prescindir de un trabajador no deseado con el menor coste posible. Está claro que el conflicto de intereses que se deriva de su puesta en práctica pronto llevará a los tribunales, y será la jurisprudencia la que vaya determinando su impacto real sobre el sector.
¿Qué opción es más barata?
La casuística dificulta dar una única respuesta pero, en buena lógica, el mercado asume que la contratación de una empresa de servicios es más gravosa económicamente para la comunidad.
Jiménez considera que “la repercusión económica del servicio externalizado con la empresa es superior, ya que la empresa aparte de cumplir con el pago de la nómina y seguros sociales del trabajador, tiene el margen de beneficio que abona la comunidad a la empresa”.
¿Hay confianza cuando hay rotación?
“A los vecinos les gusta tener a la misma persona en la puerta para darle llaves, contraseñas, enviarles a apagar las luces o a echar un ojo a la abuela. Al portero se le encarga de una serie de cosas, porque se le conoce”. Margarita Blanch habla de la confianza como uno de los principales valores del servicio tradicional de portería frente a otros más impersonales que califica de “vigilancia y limpieza”, lo que es difícil de conseguir cuando esa persona rota constantemente: “Si cada dos meses tiene un nuevo, ¿qué hace?”.
Desde Sercon no se elude el debate, “somos totalmente conscientes de que el éxito de un servicio es ofrecer un equipo estable, de otro modo, somos un uniforme. Para nosotros es vital cerrar un equipo estable, y hay veces que se consigue a la primera y otras a la quinta, pero en todos los casos se vuelca muchísimo esfuerzo”.
Qué opción es la mejor
Vistas las ventajas y desventajas de la contratación directa o la subcontratación, es decisión de cada comunidad de propietarios optar por la que considere más conveniente.
En opinión de la representante de los administradores de fincas, “el tipo de comunidad es un factor sustancial a la hora de elegir uno u otro modelo. Las fincas pequeñas, por lo general buscan una relación directa con el empleado, una comunicación fluida que permita atender correctamente los problemas del día a día y sobre todo confianza en la persona”. “Las fincas grandes o mancomunidades”, continúa Jiménez, “tienen menor contacto con empleados, e incluso entre vecinos, que a veces ni se conocen, por lo que no existe el vínculo personal. Por eso es habitual que prefieran la externalización de servicios, que además es más adecuada para cubrir puestos de vigilancia de 24 horas por turnos”.
Desde Grupo Sercon también se explica como la contratación de sus auxiliares de comunidad crece a medida que las comunidades son más grandes o complejas de gestión por incorporar mayor número de instalaciones comunes como jardines, piscinas y otros equipamientos deportivos o sociales.
Sin embargo, Ureña introduce en la hasta ahora disyuntiva, una inesperada tercera opción: “El futuro lo veo híbrido, una mezcla entre tecnología y trabajo humano”. Comentario que alude a una nueva generación de servicios que empresas como la suya empiezan a comercializar, combinado el trabajo presencial en tareas de limpieza, jardinería o movimiento de cubos de basura con soluciones de vigilancia virtual 24 horas. Esta última labor de un vigilante de seguridad privada, encargado de guardar la comunidad frente a intrusos o dar paso a un rider con la cena del 2ºF desde un tótem con pantalla.
“Estos servicios permiten cubrir un mayor tramo horario con ahorros del 300% sobre el precio/hora de una persona física, con el valor añadido de que será un vigilante de seguridad habilitado el que está al frente de las cámaras al remoto”. Sin duda, una alternativa que pronto formará parte de la discusión en la junta general.
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